Voorstel in VS: laat grote vastgoedbedrijven de huren betalen tijdens coronapandemie

(Door Sofia Lopez, Sara Myklebust Inequality.org, via Common Dreams, vertaling globalinfo.nl, die dol is op zijn donateurs, illustratie uit rapport The Rise of the Corporate Landlord, homes for All)

De Covid-19-crisis heeft de ongelijkheid op het gebied van etniciteit en vermogen in de Verenigde Staten zowel aan het licht gebracht als verergerd. Terwijl de werkloosheid omhoogschiet en tientallen miljoenen Amerikanen worstelen met een plotseling verlies van inkomen, zijn velen niet in staat om huur of hypotheek te betalen en worden geconfronteerd met uitzetting, inbeslagname en mogelijke dakloosheid.

We hebben deze uitzettingscrisis maandenlang zien broeien, en ondanks gemeenplaatsen over raciale rechtvaardigheid hebben onze gekozen functionarissen en geen enkele zinvolle actie ondernomen om te voorkomen dat het arme mensen van kleur het hardst zou treffen.

Latino/a- en zwarte werknemers zijn het hardst getroffen door het verlies van hun baan en hebben meer kans op uitzettingen. In juli 2020 was de werkloosheid onder Latijns-Amerikanen in de VS 12,9 procent en de zwarte werkloosheid 14,6 procent, vergeleken met 9,2 procent voor witte Amerikanen. Het is in dit licht niet verrassend dat uit een analyse van het Urban Institute van data van de U.S. Census survey bleek dat respectievelijk ongeveer 44 percenten en 41 percent van volwassen Latino/a en zwarte huurders weinig tot geen vertrouwen had dat zij de huur van volgende maand konden betalen, in vergelijking met ongeveer 21 percent van witte huurders die het zelfde voelden.

Deze verliezen aan banen en een hoger risico op uitzetting, naast de historische segregatie van woningen en milieuracisme, hebben bijgedragen aan een groter risico om besmet te worden met Covid-19 voor gekleurde gemeenschappen.

Terwijl zo velen van ons worstelen om te overleven, domineren enkele van de rijkste miljardairs ter wereld de residentiële vastgoedsector in de Verenigde Staten. Deze corporatieve verhuurders zijn bedrijven die eigendom zijn van zeer vermogende particulieren, Wall Street-entiteiten zoals private-equityfirma’s en hedgefondsen, en institutionele beleggers. Minstens zes toonaangevende eigenaars van residentieel vastgoed – Essex Property Trust, Brookfield Property Partners, Equity Residential, Related Companies, Irvine Company en Blackstone – hebben topbestuurders op de miljardairslijst van Forbes staan.

(klik op grafiek voor meer details)

Andere prominente ‘corporate’ verhuurders zijn Kushner Companies, Mosser Capital, Starwood Capital en CBRE. In het hele land bezitten deze bedrijven grote appartementencomplexen, kantoorgebouwen, hotels, eengezinswoningen en een aanzienlijk deel van onze hypotheekschuld. De commerciële verhuurders betalen hun eerlijke aandeel in de belastingen niet op lokaal, staats- of federaal niveau. De reden is deze: decennia lang hebben ze met succes gelobbyd bij het stadhuis, staatswetgevende instanties en het Congres om hun behoeften op de eerste plaats te zetten, om mazen in de wet te creëren, speciale statussen, collectieve welzijnsprogramma’s en andere regelingen om belastingen en regelgeving te vermijden en hun winsten te verhogen.

Te midden van de huidige crisis lobbyen sommige van deze obscene rijke bedrijven en individuen, waarvan velen enorm hebben geprofiteerd tijdens de Grote Recessie, agressief voor door de belastingbetaler gefinancierde hulpprogramma’s en maken ze plannen om de pijn van zovelen uit te buiten om nog rijker te worden.

Het is tijd om ze te laten betalen

Met miljoenen huurders, huiseigenaren en kleinschalige huizenbezitters die worstelen om te overleven tijdens de Covid-19 pandemie, ondernemen honderdduizenden huurders actie in het hele land om te eisen dat het Congres en de staatsoverheden onmiddellijk handelen om van corporate verhuurders te eisen dat zij betalen voor de annulering van huur, hypotheken en nutsvoorzieningen, en om financiële hulp te bieden aan kleine huiseigenaren die met uitzetting te maken hebben. Dit alles wordt voor een groot deel georganiseerd door georganiseerd door mensen van kleur met een laag inkomen.

Deze bedrijven zitten op miljarden dollars en zullen rijker worden door belastingvoordelen en weggevertjes, ook in de federale stimuleringspakketten. Ze kunnen het zich gemakkelijk veroorloven om de maandelijkse uitgaven voor huisvesting en de schulden van miljoenen Amerikanen kwijt te schelden, van wie de banen en inkomsten door Covid-19 zijn vernietigd. Door hen te laten betalen wordt er stabiliteit gebracht in de woningmarkt, de nationale economie en de gemeenschappen in het hele land. Het is hoogste tijd voor een dergelijke verlichting.

Dit is de eerlijkste en meest pragmatische manier om de financiële crisis aan te pakken waar zoveel huishoudens nu mee te maken hebben. Het is waarschijnlijk dat veel Amerikanen geen mogelijkheid zullen hebben om huur, hypotheken en nutsvoorzieningen te betalen voor de duur van de Covid-19 pandemie. Degenen die zich vandaag de dag geen huisvestingsgerelateerde kosten kunnen veroorloven, zullen deze in de nabije toekomst niet kunnen betalen.

Ruim voordat de Covid-19-crisis toesloeg, besteedden al veel Amerikaanse huishoudens, vooral gekleurde huishoudens, een enorm groot deel van hun inkomen aan huisvestingskosten, waardoor er weinig overbleef voor andere benodigdheden, en niets voor sparen. Zo besteedde een op de vier zwarte huishoudens meer dan de helft van hun inkomen aan huisvesting (vergeleken met een op de tien blanke huishoudens). Veel steden hadden al te maken met een crisis op het gebied van de betaalbaarheid van woningen, waarbij huurders en eigenaren moeite hadden om huur en hypotheken te betalen en dakloosheid drastisch toenam, terwijl commerciële verhuurders en kredietverstrekkers het goed deden. De pandemie maakt nu van de crisis rond de betaalbaarheid van woningen een nationale ramp.

Daarom is de volledige kwijtschelding van woonlasten en schulden zo belangrijk. Amerikanen met een laag inkomen kunnen het zich niet veroorloven om thuis te blijven van hun werk, zelfs niet als ze zich ziek voelen, tenzij hun huur, hypotheken en kosten voor nutsvoorzieningen worden kwijtgescholden. En als mensen met een laag inkomen en werklozen hun huis verliezen door ontruiming of gedwongen verhuizing, zullen ze helemaal niet in staat zijn om “thuis te blijven”.

De commerciële huisbazen moeten de hulp bieden die miljoenen mensen nodig hebben…

Met het Congres dat verlamd is over een nieuw stimuleringspakket, probeerde President Trump de indruk te wekken dat hij uitvoerende maatregelen had genomen om het huidige uitzettingsmoratorium uit te breiden. In werkelijkheid geeft zijn memorandum slechts opdracht aan federale agentschappen om maatregelen te “overwegen” om uitzettingen te voorkomen.

Maar zelfs een verlenging van het moratorium zou niet genoeg zijn. Moratoria verlichten niet de groeiende financiële last van onbetaalde huur, hypotheek, nutsvoorzieningen en andere op huisvesting betrekking hebbende rekeningen die in de nabije toekomst verschuldigd zullen zijn.

De huurders eisen dat het Congres en de deelstaatsregeringen in plaats daarvan de commerciële verhuurders laten opdraaien voor de annulering van alle huisvestingsgerelateerde kosten die tijdens deze pandemie zijn gemaakt, zodat de huishoudens – en de economie meer in het algemeen – zich op financieel gebied kunnen beginnen te herstellen. Dat zou een echte politieke reactie en oplossing voor de huidige crisis zijn. Alles minder dan volledige kwijtschelding zal leiden tot massale uitzettingen en een explosie van roofzuchtige (‘predatory’) schulden, die beide al gemeenschappen van kleur het hardst troffen vóór Covid-19, en dat zal alleen maar worden verergerd. En de rijke commerciële verhuurders kunnen het zich veroorloven.

Federale snoepjes en weggevertjes aan Corporate Landlords…

De grootste corporate verhuurders hebben op alle overheidsniveaus geld uit de overheidsbegrotingen overgeheveld gekregen en gebruiken Covid-19 als een kans om hun rijkdom nog verder uit te breiden.

Het stimuleringspakket dat door het Congres in maart is aangenomen, geeft 170 miljard dollar aan directe belastingvoordelen voor onroerend goed en miljonairs. De CARES-wet staat toe dat alle verliezen van bedrijven worden overgedragen – wat onmiddellijke belastingteruggave mogelijk maakt – gedurende vijf jaar vanaf 2018, 2019 en 2020. Verliezen die worden overgedragen naar jaren vóór 2018 zullen leiden tot terugbetaling van reeds betaalde inkomstenbelastingen tegen de oudere, hogere tarieven – voorheen maximaal 35 procent voor bedrijven (vergeleken met de huidige 21 procent) en maximaal 39,6 procent voor particulieren (nu 37 procent).

De Congressional Joint Committee on Taxation (Gezamenlijke Commissie over Belastingen, JCT) schat dat eigenaars van overdragende bedrijven in de komende 10 jaar $170 miljard aan belastingvoordelen zullen ontvangen. Voor 2020 schat de JCT dat ongeveer 43.000 belastingbetalers met ten minste 1 miljoen dollar aan jaarlijks inkomen 82 procent van de voordelen zullen krijgen, met een gemiddelde belastingverlaging van meer dan 1,6 miljoen dollar. Welke miljonairs daarbij bovenaan te staan? Volgens het Tax Policy Center zijn de belangrijkste groepen onder meer vastgoedprofessionals en beleggers in hedgefondsen, waaronder ontwikkelaars – met andere woorden commerciële ‘corporate’ huisbazen.

Vastgoedbedrijven hadden al bijna 50 miljard dollar ontvangen van de Belastingverlaging en Banenwet 2017 van President Trump (TCJA). De TCJA stond toe dat vastgoedbeleggers 20 procent van de doorgestorte bedrijfsinkomsten aftrekken om het effectieve belastingtarief op inkomsten te verlagen als ze voldoende vastgoedvermogen hebben. Dit komt zowel ten goede aan vastgoedondernemingen als aan beleggers in vastgoedbeleggingsfondsen (Real Estate Investment Trusts REIT’s). Deskundigen schatten dat dit de komende 10 jaar 29 miljard dollar zal bedragen.

De TCJA heeft ook “gelegenheidszones” gecreëerd – postcodegebieden waar men meerwaarden kan investeren in vastgoed en bedrijven via aangewezen opportuniteitsfondsen en enorme belastingvoordelen kan ontvangen. De belastingverlaging zou bedoeld zijn om de economische verjonging van lagere-inkomensgebieden te bevorderen, maar was zo slecht ontworpen en geïmplementeerd dat het belastingvoordelen biedt voor ontwikkelingen die al aan de gang waren of in snel gentrificerende gebieden, met inbegrip van zakelijke verhuurders zoals Related Companies en Stephen Ross. De firma’s en de ontwikkelaars van de onroerende goederen halen tot $5 miljard op voor elk opportuniteitsfonds en de JCT schat dat de gelegenheidszones $3.5 miljard per jaar zullen kosten vanaf 2019 tot 2022, voor een totaal van $14 miljard in de loop van die 4 jaar.

De TCJA stond ook toe dat vastgoedbeleggers al hun rentebetalingen op gebouwen van hun inkomen aftrekken, terwijl andere grote ondernemingen slechts 30 procent van hun rentebetalingen konden aftrekken. Deskundigen schatten dat deze belastingvoordeel de komende 10 jaar $16 miljard waard is.

Zelfs vóór het cadeautjesgebeuren rond de vennootschapsbelasting van 2017 omvatte de federale belastingwetgeving al belastingvoordelen voor de onroerendgoedsector die bijna $250 miljard waard zijn in de loop van de volgende 10 jaar. Bijvoorbeeld, hebben de investeerders in onroerend goed een speciale uitwijkmogelijkheid, ,,gelijke-soort uitwisselingen,” (‘like-kind exchanges’) om te voorkomen dat vermogensbelastingen betalen op winsten van de verkoop van activa zolang deze winsten in vergelijkbare activa werden geherinvesteerd. In wezen kan de winst uit de verkoop van een gebouw worden gebruikt om een ander gebouw te kopen zonder belasting te betalen. Deskundigen denken dat deze belastingvermindering bijna $134 miljard waard is in de komende 10 jaar.

In 1986 verbood de belastinghervorming bedrijven om te investeren in andere bedrijven die verliezen veroorzaakten om hun inkomsten voor belastingdoeleinden te verminderen. Maar in 1993 heeft de vastgoedsector gelobbyd om de huurinkomsten vrij te stellen van deze passieve verliesbepalingen, waardoor een belastingvoordeel werd gecreëerd voor deze “verliesgevende” vastgoedbeleggingen. Het ministerie van Financiën schat dat deze belastingvoordeel 79 miljard dollar waard is over 10 jaar.

Bedrijven kunnen activa afschrijven die in de loop van de tijd waarde verliezen naarmate de activa ouder worden, wat een weerspiegeling is van de afnemende waarde van zaken als machines of voertuigen. Vastgoedbeleggers kunnen hun activa afschrijven en hun belastingen verlagen, ook al stijgt de waarde van het vastgoed vaak in de loop van de tijd, vooral in duurdere of stijgende markten. Deze waardevermindering wordt in mindering gebracht op de waarde van het onroerend goed op het moment van verkoop, waardoor de vermogenswinstbelasting wordt verlaagd. De JCT schat de huur- en andere onroerende goederen op 21 miljard dollar over 5 jaar.

Bij een standaard bedrijfsstructuur heft de overheid twee keer belasting over de winst van het bedrijf en over het inkomen van de werknemers. Maar bijna alle vastgoedoperaties worden uitgevoerd via vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid (LLC’s), die de winst mogen doorberekenen aan de eigenaars die dan inkomstenbelasting betalen over het geld, terwijl de vennootschap helemaal geen belasting betaalt over het geld.

Real Estate investment trusts (REIT’s), die in de jaren tachtig van de vorige eeuw zijn opgericht om investeringen in onroerend goed te stimuleren, worden voor belastingdoeleinden ook behandeld als doorschuif-entiteiten, wat betekent dat ze geen vennootschapsbelasting betalen in ruil voor de betaling van 90 procent van hun belastbaar inkomen aan de aandeelhouders als dividend. Zoals hierboven beschreven, stond de TCJA ook toe dat degenen die wel belasting moeten betalen over dit “inkomen” 20 procent aftrekken.

Cadeaus aan Corporate Landlords op lokaal en deelstaatsniveau

Veel federale belastingvoordelen voor vastgoedbedrijven zijn of worden ook al op deelstaatsniveau ingevoerd. Het Center for Budget and Policy Priorities (CBPP) beschrijft bijvoorbeeld hoe, omdat bijna alle staten meeliften op de definitie van de federale belastingwetgeving van “bruto-inkomen”, de hierboven geschetste belastingvoordelen van de gelegenheidszone automatisch zullen doorstromen naar de individuele en vennootschapsbelastingen in de deelstaat, tenzij staten hun wet proactief “ontkoppelen” van deze bepalingen. De corporate landlords en de onroerend goedinvesteerders zullen waarschijnlijk miljarden meer binnenharken op het deelstaatsniveau van de hierboven beschreven weggevertjes zien, evenals anderen die zij hebben gelobbyd om in elke staat te creëren.

Ook profiteren zakelijke verhuurders vaak van Tax Increment Financing (TIF), Payment in Lieu of Taxes (PILOT), bonding en andere regelingen op gemeentelijk en lokaal niveau die verband houden met zowel afzonderlijke projecten als met bredere ontwikkelingswerkzaamheden. Een voorbeeld hiervan is Related Companies’ Hudson Yards in New York City. Onderzoek toont aan dat het project van Related de stad 2,2 miljard dollar kostte, door een combinatie van subsidies, waaronder meer dan 350 miljoen dollar aan vastgoedbelastingvoordelen voor residentiële ontwikkelaars.

De hierboven beschreven belastingvoordelen en regelingen zijn slechts het topje van de ijsberg als het gaat over de talloze manieren waarop commerciële verhuurders, vastgoedinvesteerders, private equity en financiële actoren van de huurwoningmarkt in de VS profiteren. Schulden en hypotheken zijn andere belangrijke gebieden die de industrie exploiteert, onder meer via door de overheid gefinancierde agentschappen en programma’s, om de winstmarges te maximaliseren. Deze regelingen zijn des te meer verbijsterend op een moment dat mensen niet genoeg geld hebben om de eindjes aan elkaar te knopen en als gevolg daarvan gedwongen worden hun huis te verlaten.

Het gebruik van Covid-19 als een kans om miljarden meer te behalen in belastingverlagingen en cadeautjes voor Corporate Landlords.

Bovenop al deze cadeautjes, gebruiken de lobbyisten van de vastgoedsector Covid-19 om nog meer steun te vragen. De National Multifamily Housing Council en de National Apartment Association, die overheerst worden door zakelijke huiseigenaren, zetten druk achter hun wenslijst van maatregelen, met inbegrip van door belastingbetaler gefinancierde huursteun, en het verder inperken van de reeds beperkte criteria van het uitzettingsmoratorium, en het uitbreiden van de toegang tot het Payment Protection Program voor alle ondernemingen met meerdere gezinnen, met inbegrip van de grootste zakelijke eigenaars, en het verhogen van belastingvoordeel voor alle woonondernemingen met meerdere gezinnen, zodat die ook naar zakelijke eigenaars zouden kunnen gaan die het duidelijk niet nodig hebben.

Hun lobby vraagt ook om het uitbreiden van de belastingkredieten voor woningen voor lage inkomens, het creëren van belastingkredieten voor woningen voor middeninkomens, het vergroten van de breedte van de gelegenheidszones en het instellen van wetgeving om de wettelijke belemmeringen voor de bouw van meergezinswoningen, ongeacht de kosten, weg te nemen. Dit alles zou immens lucratief zijn voor de industrie in het algemeen en voor de zakelijke verhuurders in het bijzonder. Zij zijn voorbeelden van de falende “druppel naar beneden” huisvestingsmodellen die die dominante residentiële onroerend goedsector verrijken terwijl ze ons geracialiseerde huisvestingssysteem uitbuiten, waarbij ze werknemers en gezinnen kwetsen en gemeenschappen in gevaar brengen in het hele land.

Hoe de zakelijke verhuurders van plan zijn om te profiteren van Covid-19

De zakelijke verhuurders hebben tijdens de Grote Recessie enorme fortuinen vergaard en zijn nu aantoonbaar opgewonden over het potentieel voor woekerwinsten na de pandemie. De voorzitter van een afdeling van Fort Investment Group zei over de komende ellende: “Het zijn nogal spannende tijden. Ik bedoel, dit is waar je voor leeft.” Deze verhuurders hebben zeker de middelen om deze nieuwe crisis uit te buiten, volgens de Wall Street Journal hadden de vastgoed beleggingsfondsen eind december 2019 142 miljard dollar klaar staan om te besteden aan noodlijdende en opportunistische vastgoedinvesteringen.

De Blackstone Group Inc., Brookfield Asset Management, en Starwood Capital Group zitten “op miljarden dollars in contanten en kapitaalverplichtingen die ze hebben opgehaald uit pensioenen, staatsinvesteringsfondsen en andere grote instellingen” terwijl de sector haar ogen heeft gericht op hotels, winkelvastgoed, hypotheek gesteunde effecten, en in gebreke blijvende kredietnemers. Op een vraag over de inkomsten van het eerste kwartaal van 2020, zei Starwood Capital CEO Barry Stenlicht, “als het echt slecht gaat, is het een goed moment om te investeren”. Blackstone haalde het grootste commerciële vastgoedfonds ooit op in september met 20,5 miljard dollar, en vanaf december 2019 had Brookfield 15 miljard dollar in handen.

Mensen binnen de sector zeggen dat “veel [vastgoedbeleggers] hier al een decennium op wachten”. De Kushner familie heeft aangekondigd dat ze een fonds samenstellen via Cadre, hun vastgoed investeringsvehikel, om te profiteren van “kansen” tijdens de pandemie. Terwijl Jared Kushner zelf in februari 2020 formeel van het fonds af ging, is het duidelijk dat een prominente zakelijke huisbaas met zeer nauwe banden met het Witte Huis zich opmaakt om te profiteren van de crisis en het effect daarvan op de vastgoedmarkt.

De Amerikaanse vastgoedsector wordt geleid door enkele van de rijkste en machtigste mensen ter wereld. Ze hebben veel profijt gehad van de laatste executiecrisis, de commodificatie van woningen en decennia van racistisch huisvestingsbeleid, terwijl ze actief hebben gelobbyd om te voorkomen dat ze hun eerlijke aandeel in de belastingen zouden moeten betalen. De Covid-19-pandemie heeft de reeds bekende situatie vergroot: het wetsvoorstel van de zakelijke verhuurders is inmiddels al lang achterhaald. Het is tijd om hen te laten betalen voor het opzeggen van huur, hypotheken en nutsvoorzieningen voor de duur van de Covid-19 pandemie. Door hen te laten betalen zullen miljoenen huurders, huiseigenaren en worstelende huiseigenaren die vechten om te overleven, geholpen worden.

——–

Over de auteurs:

Sofia Lopez is een Senior Research Analyst bij het Action Center on Race and the Economy.