In Duitsland zijn enkele van de grootste woonconcerns van Europa ontstaan, die massaal woningen hebben opgekocht om ze zo duur mogelijk te verhuren. In Berlijn hebben huurders en buurtactivisten zich in veel wijken georganiseerd om zich te weer te stellen tegen huurverhogingen en ontruiming. En nu bereiden ze zich voor om een referendum af te dwingen om de concerns te onteigenen. (English translation at bottom)

Het Berlijnse dagblad Tagesspiegel heeft een enquête laten uitvoeren onder bewoners van de stad, waaruit bleek dat een meerderheid van de bewoners voor onteigening is.

Een citaat uit de krant:

“Een referendum over de onteigening van Deutsche Wohnen (DW) en andere vastgoedbedrijven in Berlijn, die in de lente zal beginnen met een handtekeningen-inzameling, wordt gesteund door de meerderheid van de Berlijners. 54,8 procent van de bevolking vindt het juist "dat er inspanningen zijn om huisbazen te onteigenen tegen compensatie".

De krant schrijft dat “Twee maanden geleden diende het initiatief "onteigening van Deutsche Wohnen & Co“ haar voorstel voor een "socialisatiewet" in bij het stadsbestuur (Senatsinnenverwaltung), die verantwoordelijk is voor referenda. De overheid is nu verplicht om een kostenraming voor te leggen voor de vereiste onteigening van alle particuliere woningbouwbedrijven die meer dan 3000 woningen bezitten."

Als de kostenraming van het stadsbestuur binnen is, kan het referendum-comité beginnen met het verzamelen van de minimaal 20.000 handtekeningen, die nodig zijn om het referendum te laten doorgaan. Vervolgens zal het referendum binnen twee jaar gehouden moeten worden.

Eerder liet dezelfde krant al uitzoeken of de onteigening van vastgoedbedrijven wettelijk in de haak is (eerder hebben de bewoners van Berlijn namelijk gestemd voor het terughalen van de geprivatiseerde energievoorziening. Een grote meerderheid stemde voor, maar het referendum haalden (net) niet de drempel van 25% van de stemmen om rechtsgeldig te worden. (zie wikipedia)

Volgens de juristen en experts die de krant heeft geraadpleegd, zit het wetsontwerp van de referendumgroep goed in elkaar. Als het allemaal doorgaat, zouden er ruim 200.000 woningen geresocialiseerd worden, allen in bezit van grote concerns. Maar die zullen zich met hand en tand tegen de onteigening verzetten en de rechtbank gebruiken om het besluit aan te vechten.

De groep die het referendum voorbereidt legt op een website uit wat de achtergrond is van de poging, en waarom de onteigening van DW nodig is. Redenen zijn onder meer dat het woningbedrijf haar bezit laat verloederen en als enige doel heeft om de huren zo hoog mogelijk te maken.

Zie ook de website van de Huurders van DW.

Overigens opereren de grote woonconcerns in toenemende mate internationaal. Onlangs was er sprake van dat het Duitse vastgoedfonds LEG Immobilien bezig zou zijn met de overname van circa 10.000 Nederlandse huurwoningen van Round Hill Capital. Andere gegadigden zouden “volgens partijen dicht bij het verkoopproces de Duitse belegger Vonovia uit het Duitse Bochum en het Nederlandse Orange Capital Partners uit Amsterdam” zijn.

Later werd dit bericht in de vastgoedmedia weer gerelativeerd: de deal zou nog niet rond zijn. Al langer was bekend dat Round Hill, dat de afgelopen jaren veel vastgoed in Nederland heeft opgekocht en met name in het uitbaten van studentenhuisvesting is geïnteresseerd, weer van zijn panden af wil.

Een andere bekende - en in Duitsland beruchte - Duitse huizenopkoper, is Vonovia, die al de grootste particuliere huizenbezitter in Oostenrijk is geworden.

In een toespraak bij de jaarcijfers (pdf), vorige maand, gaf CEO van Vonovia Rolf Busch een kijkje in hun andere Europese avonturen, “al bedraagt die maar 10% van ons portfolio”. Hij verklapt dat ze vier landen hebben uitverkoren om in te opereren, waarvan eentje Nederland is. (we have identified four markets in addition to our German hom market where we believe it can, not must, make sense to grow because of the significant overlap with the German residential market dynamics. I would exclude all other markets for the time being. But even among these four, we are at very different stages.)

Naast Oostenrijk vinden ze vooral Frankrijk interessant omdat daar zoveel “concentrated ownership” is (bedoeld wordt: de sociale huursector in semi-publiek bezit). Wettelijke hindernissen (lees bescherming van de publieke sector) voorkomen echter dat ze zich op die markt begeven. “Any substantial investment would require legislative changes first”. Als derde is Zweden de oogappel : ¨here we have a good exposure via Victoria Park”. (*)

Nederland zou de vierde doel van Vonovia zijn, al zijn ze daar nog niet echt actief As for the Netherlands, we like the market but we’re not actively engaged. If we’re contacted, we’ll take a serious look but it is not a focus at this point.

----------

globalinfo is, als partner in de coalitie Citizens for Financial Justice een informatieproject begonnen over de financialisering van huisvesting. Daarvoor is een speciale website in het leven geroepen: globalhousingdebt.org

*) Zweden heeft zijn voormalige goed functionerende volkshuisvesting in de jaren negentig volledig in de uitverkoop gegooid, en heeft geleid tot enorme stijging van de ongelijkheid (en teloorgang van de welvaartsstaat en de aanpalende sociaaldemocratie). Zie daarover dit mooie stuk in Trouw.

------------------

English translation:

Berlin residents want expropriation of large housing companies

In Germany, some of Europe’s largest residential property companies have emerged, which have bought up homes on a massive scale to rent them out as expensive as possible. Tenants and neighborhood activists in Berlin have organized themselves in many neighborhoods to oppose rent increases and eviction. And now they are preparing to enforce a referendum to expropriate the companies.

The Berlin newspaper Tagesspiegel had a survey carried out among residents of the city, which showed that a majority of the residents are in favour of expropriation.

A quote from the newspaper:

“A referendum on the expropriation of Deutsche Wohnen (DW) and other real estate companies in Berlin, which will begin with a collection of signatures in the spring, is supported by the majority of Berliners. 54.8% of the population thinks it is correct “that there are efforts to expropriate landlords against compensation”.

The newspaper writes that “Two months ago the initiative ‘expropriation of Deutsche Wohnen & Co’ has submitted its proposal for a “socialization law” to the city administration (Senatsinnenverwaltung), which is responsible for referendums. The government is now obliged to submit a cost estimate for the required expropriation of all private housing companies that own more than 3,000 homes.”

After the cost estimate of the city council is received, the referendum committee can start collecting the minimum 20,000 signatures needed to allow the referendum to continue. The referendum will then have to be held within two years.

Earlier, the same newspaper had already researched whether the expropriation of real estate companies was legally viable (previously the Berlin residents voted to recall the privatized energy supply. A large majority voted in favour of the proposal, but the referendum narrowly missed the threshold of 25% of the votes to become legally valid (see wikipedia)

According to the experts that the newspaper consulted, the proposal of the referendum group is well organized. If they succeed, more than 200,000 homes would be rehabilitated, all owned by large residential property companies. But they will resist the expropriation with all means available and use the court to challenge the decision.

The group that prepares the referendum explains the background of their project on a website, and elaborate why the expropriation of DW is necessary. Reasons mentioned among other things, are that the housing company lets its property run down and has the sole purpose of making the rents as high as possible.

See also the website of the Tenants of DW.

The large housing companies are increasingly operating internationally. Recently, the German property fund LEG Immobilien was rumoured to be working on the acquisition of approximately 10,000 Dutch rental properties from Round Hill Capital. Other interested parties would be “according to the parties close to the sales process the German investor Vonovia from the German Bochum and the Dutch Orange Capital Partners from Amsterdam”.

Later this message was put into perspective in the real estate media: the deal would not be complete yet. It has been known for some time that Round Hill, which has bought up a lot of real estate in the Netherlands in recent years and is mainly interested in operating student housing, wants to get rid of its property again.

Another known – and in Germany notorious – German massive buyer of houses, is Vonovia, who has already become the largest private house owner in Austria.

In a speech to accompany the annual figures (pdf), last month, CEO of Vonovia Rolf Busch gave a glimpse into their other European adventures, “even if it is only 10% of our portfolio”. He reveals that they have chosen four countries to operate in, one of which is the Netherlands

(“We have identified four markets in addition to our German hom market where we believe it can, not must, make sense to grow because of the significant overlap with the German residential market dynamics. I would exclude all other markets for the time being. But even among these four, we are at very different stages.”)

In addition to Austria, they find France particularly interesting because there is so much “concentrated ownership” (meaning that the social rental sector is in semi-public ownership). However, legal obstacles (read protection from the public sector) prevent them from entering that market. “Any substantial investment would require legislative changes first”. Thirdly, Sweden is a envisioned: “we have good exposure through Victoria Park”. (*)

The Netherlands would be the fourth goal of Vonovia, although they are not really active there yet: “As for the Netherlands, we like the market but we are not actively engaged. If we’re contacted, we’ll take a serious look, but it’s not a focus at this point.”

————

globalinfo has started an information project on the financialisation of housing as a partner in the Citizens for Financial Justice coalition. A special website has been created for this purpose: globalhousingdebt.org

*) Sweden has completely sold its former well-functioning public housing in the 1990s, which has led to an enormous increase in the inequality (and decay of the welfare state and the adjacent social democracy). See for instance this article in Dutch newspaper Trouw.