De vermarkting van wonen
Met het aandeelhouderskapitalisme is de geldstroom van publiek geld naar de private sector pas echt op gang gekomen. Een manager, zo stelde Nobelprijswinnaar Friedman, heeft maar één verantwoordelijkheid: handelen in het belang van de eigenaren van de onderneming. De samenleving en de overheid zijn de laatste veertig jaar ondergeschikt gemaakt aan de belangen van de aandeelhouders om hun winsten te vergroten
(Foto woonopstand Rotterdam op 17 october 2012 door Sandra Fauconnier, Flickr CC2.0)
Het gevolg is maatschappelijke ontwrichting op alle terreinen. Vooral de vermarkting van de volkshuisvesting kent zijn weerga niet. De winsten uit beleggingen in onroerend goed zijn geprivatiseerd, risico’s en verliezen gesocialiseerd. Een bankencrisis betalen we meer of minder vanuit de algemene middelen. Wonen is dan ook niet een recht, maar een luxe.
In mijn dorp en het buurtdorp, tezamen aan de voet van de duinen, staan deze week op Funda (site makelaars) geen huizen te huur, wel vijftien te koop, waarvan slechts twee onder de vijf ton. De vraagprijs voor de overige varieert van zes ton tot 2,1 miljoen euro. Kortom, geen huurhuis meer beschikbaar, koopwoningen onbetaalbaar.
Woningnood
In Nederland heerst woningnood. Huisvestingskosten zijn absurd hoog. Voor velen gaat een groot deel van het inkomen op aan woonlasten, zelfs als de huizenprijzen dalen, zoals begin 2023. Maar het perspectief van dalende prijzen, was maar voor even. Schaarste aan woningen, in combinatie met stijgende kosten, heeft onevenredig grote gevolgen. Starters beleven een tekort aan woonmogelijkheden en grote onzekerheden in hun huisvesting. Vinden ze woonruimte, dan is die onbetaalbaar en tijdelijk. Met name mensen met een bescheiden of modaal inkomen, jongeren, mensen die precaire arbeid verrichten, studenten en alleenstaanden ervaren vaak een tekort aan financiële middelen om passende woonruimte te vinden. Het tekort aan beschikbare en betaalbare woningen legt de woningnood eenzijdig bij hen neer.
De woningnood vraagt om resoluut ingrijpen. Zowel het oude als het nieuwe kabinet schreeuwt het uit: bouwen, bouwen, bouwen en legt de schuld van de nood bij migranten/vluchtelingen. En dat terwijl rapporteurs van de Verenigde Naties vaststellen dat dit onzin is. Projectontwikkelaars hebben de tijd van hun leven. Elk stukkie grond is mogelijk bouwterrein. Grondspeculatie tiert welig. Natuur is bijzaak. Maar als de bouw in het gewenste tempo doorgaat met een miljoen nieuwe huizen in 2030, valt er in de toekomst niet veel meer te bebouwen. Dan is alles al beton en asfalt. De vraag is of voortvarend bouwen de woonproblemen oplost.
In 1960 viel het kabinet De Quay over de bouwcrisis, waarbij op de achtergrond verruiming van de marktwerking een rol speelde. In 1977 viel het kabinet Den Uyl dat juist de grondspeculatie wilde inperken. Dat was de laatste oprisping in de politiek tot inperking van de marktwerking, daarna kregen speculanten ruim baan. Kraken is inmiddels een criminele daad en woningbouwverenigingen zijn gedwongen sociale huurwoningen te verkopen (aan speculanten). In 1960 betrof de woningvoorraad krap 3 miljoen met een gemiddelde bewoning van 3,6 mensen. Inmiddels staan er in Nederland ruim 8 miljoen woningen met een gemiddelde bewoning van 2,2 mensen. In één huis wonen steeds minder mensen. Als de gemiddelde bewoning nog verder afneemt, kunnen de projectontwikkelaars blijven bouwen tot er geen groen meer over blijft.
Geen tekort aan woonruimte
Informatie over de woningnood is voor grote steden beter in kaart gebracht dan voor plattelandsgemeenten. In Amsterdam bijvoorbeeld is er, begin 2023, een tekort aan woningen van ongeveer 45.000. Des te schrijnender is het dat tegelijkertijd ongeveer 19.000 huurwoningen leeg staan, waarvan ongeveer 7.700 langer dan een jaar. De oorzaken zijn soms gelegen in de te hoge huurprijzen of het slechte onderhoud, maar vaker en vooral in speculatie en gebruik als vastgoedbeleggingen. Investeerders kopen huurwoningen op met als doel ze op termijn tegen een hogere prijs te verkopen. Een deel van deze huurwoningen blijft onbewoond, want gemakkelijker verkoopbaar, of verhuurd met een tijdelijk contract tegen woekerprijzen. Een ontwikkeling die de woningnood nog verder vergroot en betaalbare huurwoningen nog schaarser maakt. Voor heel Nederland geldt een vergelijkbare situatie. Bijna een half miljoen huizen staat leeg bij een geschat tekort van één miljoen.
Daarnaast staat in 2023 naar schatting 4 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte leeg. Daar zijn 80.000 woningen van 50 vierkante meter van te maken. Nu zal dat niet zomaar voor ieder kantoor opgaan, maar 50.000 zijn zeker haalbaar. Ernstiger is dat ook nog eens 450.000 Nederlanders een tweede huis bezitten in Nederland. Sommige staan te huur of zijn in gebruik voor ‘airbnb’, een vakantieoptrekje of ‘pied-à-terre’. Het betreft vooral lucratieve beleggingen die het grootste deel van het jaar leeg staan. Vastgoed kent immers hoge rendementen.
Als we nuchter naar de cijfers kijken, blijkt dat er niet of nauwelijks een tekort is aan woningen. Daar ligt de woningnood niet aan, wel aan hoe de woningvoorraad als belegging rendeert. Nieuwbouw en oudbouw komen en zijn al voor een belangrijk deel in handen van beleggers. Deels verhuren ze die met tijdelijke contracten, deels staan ze leeg als beleggingsobject. Waar velen geen woning hebben, is het bezit van een tweede (of derde, vierde enzovoort) een misstand waaraan paal en perk moet worden gesteld. Als de overheid wil, kan ze de sociale misstanden vlot aanpakken door leegstand en speculatie fiscaal zodanig te belasten dat het voor beleggers niet meer interessant is. Of onteigening gemakkelijk maken en kraken legitiem.
Genoeg villa’s
De verwachting is dat op de enige potentiële bouwlocatie in de twee dorpen aan de voet van de duinen natuur plaats zal maken voor projectontwikkelaars. Dat gezien alle druk vanuit de gemeente en het omzeilen van uitspraken van de Raad van State die de bouwplannen in een eerdere versie afkeurde. En dan weet je het wel. Bouwfonds BPD, de projectontwikkelaar van de Rabobank, ruikt mogelijkheden (en zal stevig mede druk uitoefenen): minimaal de helft van de nieuwbouw van ongeveer honderd woningen betreft villa’s voor de vrije sector. Of we nog niet genoeg miljonairswoningen hebben in de drie B’s: Bloemendaal, Blaricum en Bergen. De kleine andere helft betreft sociale huurwoningen.
Overheidsbeleid heeft van de volkshuisvesting een woningmarkt gemaakt en richt die actief in: betaalbare woonruimte is schaars. In het overheidsbeleid over wonen is nu sprake van een woonruimtemarkt, financierings-, beleggings-, bouw- en grondmarkt. Een opsplitsing die het mogelijk maakt om op verschillende manieren geld te verdienen aan volkomen misplaatste sloop van goede woningen. Plus nieuwbouw van projecten die getuigen van wanbestuur, van onderdanigheid aan de macht van het geld. Een koopwoning is niet van nature financieel aantrekkelijk, maar overheidsbeleid heeft een huis tot een financieel profijtelijke belegging gemaakt en bovendien van kraken een criminele daad. (Overigens, de PVV hielp het kraakverbod aan een meerderheid, nadat de indieners CDA, VVD en CU met de verhoogde strafmaat van een jaar waren gekomen, in plaats van de voorgenomen vier maanden.)
Het zijn beleidskeuzes die veroorzaken dat kopers betere woonbescherming hebben dan huurders, waarmee steeds meer mensen willen kopen in plaats van huren. Nederland kan snel van zijn woningnood af zijn. Verlos ons van het aandeelhouderskapitalisme. Schrap alle markten en verdienmodellen. Maak van de woonmarkten weer volkshuisvesting.